תמ"א 38 – תיקון 2

בחודש פברואר שנת 2010 אישרה הממשלה את התיקון השני בתמ"א 38. התיקון הוכנס על ידי מנהל התכנון במשרד הפנים בגין שתי סיבות : האחת העובדה כי חלק מהמבנים על אף שחוזקו לא עמדו בתקן 431 לרעידות אדנה, זאת בנוסף לעובדה כי המהנדסים מעדיפים לבנות מראש לפי התקן המחמיר מאשר להתאים מבנה ישן לתקן. השניה מאחר ומס' הפרוייקטים של תמ"א 38 היו מצומצמים ניסו לעודד יזמים באמצעות תמריצים נוספים.

התוספת המשמעותית בשינוי השני לתמ"א 38 היתה בכך שניתן להרוס מבנה ישן, לבנות חדש במקומו והבניין החדש יבנה על פי הזכויות הקיימות במגרש על פי חוקי התכנון והבניה, ובנוסף גם על פי הזכויות המוקנות מכח תמ"א 38.
נקדים כי יש להבדיל בין תמ"א 38/2 פינוי בינוי, לבין תוכנית פינוי בינוי רגילה.

בפרויקט פינוי-בינוי צריך להוציא תב"ע חדשה שתתאים למתחם– זהו הליך שיכול לקחת שנים רבות, לקבל את האישורים לקבלת היתר ולאחר מכן בניית הפרויקט עצמו, פינוי הדיירים והריסה ובניה מחדש של המתחם. לעומתו פרוייקט הריסה ובניה עפ"י תמ"א 38/2 היא תכנית מתאר קיימת והאישורים לצורך הוצאת היתר בניה הם מהירים בהרבה כך שבערים מסוימות ניתן לקבל היתר תוך כשנה.

התיקון השני בתמ"א 38 נתן תמריצים לעידוד היוזמה ליצירת פרוייקטים ל תמ"א 38/2 בגין העובדה כי ברובם של המגרשים נוספו זכויות משמעותיות בזכויות הבניה, הן בהרחבות בשטח של 25 מ"ר לכל דירה קיימת, והן בתוספת קומה חדשה ודירה חדשה בקומות התמ"א.

בכדי להבין את משמעות תוספת הזכויות ניקח את הדוגמא הבאה:
מגרש אשר עליו בנוי בניין ישן על עמודים בעל 9 דירות בשלוש קומות כאשר בכל קומה השטח העיקרי הינו 220 מ"ר ובסה"כ זכויות הבניה של הבניין הם 220 מ"ר * שלוש קומות = 60 מ"ר, קיבל במסגרת התיקון השני תוספת זכויות כדלהלן:
קומת הקרקע המפולשת (השטח שבין העמודים של הבניין) ניתן לסגירה ובניה של עד שלוש דירות חדשות. (השטח העיקרי של 220 מ"ר כשממנו מפחיתים לובי כניסה, שביל גישה ומתקנים כ70 מ"ר נשאר כ-150 מ"ר תוספת ליזם לבניית דירות).
קומה על הגג תוספת עד שלוש דירות כבשטח העיקרי 220 מ"ר.
הרחבה של 25 מ"ר לכל דירה קיימת, דהיינו 9*25=225 מ"ר נוספים.
הרחבה של 25 מ"ר לכל דירות התמ"א החדשות בקרקע ובגג, דהיינו 3 דירות של הקומה המפולשת ושלוש דירות שעל הגג ביחד 6*25=150 מ"ר נוספים.
כלומר בבניין שבו ישנם שלוש קומות בעלי 220 מ"ר דהיינו 660 מ"ר לבניין, זכויות התמ"א מוסיפות זכויות בנייה עוד כ- 745 מ"ר כפי החשבון הבא:
150 מ"ר – תוספת בניית שלוש דירות בקומה המפולשת.
220 מ"ר – תוספת בניית שלוש דירות על הגג.
225 מ"ר – הרחבה של כל דירה מתשע הדירות הקיימות ב 25 מ"ר נוספים.
150 מ"ר – הרחבה של ששת הדירות החדשות ב 25 מ"ר נוספים.
ובסה"כ 745 מ"ר נוספים ל 660 מ"ר המקוריים ובסה"כ שטח חדש של 1,405 מ"ר.
(ברשויות מסוימות לכך ניתן גם לבנות פנטהאוז במקום שטחי הקומה החלקית של חדרי היציאה לגג).
כפי שרואים מהדוגמא ניתן להגיע על פי תמ"א 38/2 לבניין חדש בשטח של 1,405 מ"ר לפחות ובו כ- 18 עד 20 דירות חדשות.
על תיקון 3 בתמ"א 38 במאמר הבא.

מאמר זה נכתב לשם סקירה כללית ואין לראות בו משום ייעוץ, המלצה או חוות דעת משפטית. בכל שאלה, הבהרה, הערה או הארה ניתן לפנות אל עו"ד אוריאל ביליצקי לטל' נייד: 052-9386882 ניתן גם להשאיר הודעה באמצעות וואטסאפ או SMS לנייד הנ"ל, דוא"ל: [email protected] טל' נייד נוסף: 052-7658475 . אתר: https://www.bilitzki.co.il/ תחומי עיסוק: אזרחי מסחרי ,מקרקעין, דיני משפחה – צוואות – ייפוי כוח מתמשך, מחיקת חובות – פשיטות רגל.

נהניתם?! שתפו...

שתפו בווצטאפ
שתפו בפייסבוק
שתפו באימייל
שתפו בטוויטר
שתפו בלינקדאין

השארת תגובה

יש לך שאלה? צריך ייעוץ? קליק ונתקשר.

מאמרים נוספים

עקבו אחרינו בפייסבוק

יש לך שאלה? צריך ייעוץ? קליק ונתקשר.

מאמרים נוספים

עקבו אחרינו בפייסבוק

WhatsApp chat
דילוג לתוכן