תמ"א 38 תיקון 3א' – חישוב זכויות בניה

ניקח דוגמא לצורך חישוב זכויות הבניה על פי תיקון 3א':
מגרש בעל שטח של 800 מ"ר, כאשר על מגרש זה מבנה בעל 3 קומות על קומת עמודים. שטח הקומה הטיפוסית 400 מ"ר למשל 4 דירות בקומה. כפי שנראה זכויות התב"ע של המגרש הינם בסך 200%
בשלב הראשון – אנו מחשבים את הזכויות החלות מכוח התב"ע, אשר כאמור בדוגמא שלפנינו מהווים 200%.
בשלב השני – אנו מחשבים את גודל הקומה הטיפוסית, בצירוף 13 מ"ר לכל דירה בקומה. בדוגמא שלנו כאמור הקומה הטיפוסית הינה בשטח 400 מ"ר ובעלת 4 דירות, 4*13=52 דהיינו תוספת של 52 מ"ר לקומה טיפוסית ובסה"כ 452 מ"ר לקומה. למעשה יש לנו 3 קומות ו 12 דירות לכן אנו מחשבים 12 * 13 = 156 מ"ר בסה"כ תוספת לבנין.
בשלב השלישי – אנו מחשבים את התוספת של קומות הבנין, כאמור בדוגמא שלפנינו המבנה בן 3 קומות, משכך ניתן להוסיף עליו 3 קומות נוספות אשר נחשב אותם על פי שטח הקומה הטיפוסית המורחבת. על פי הדוגמא שלפנינו שטח הקומה הטיפוסית המורחבת הינה בסך 452 מ"ר, אם כן מחשבים 452 מ"ר (קומה טיפוסית מורחבת) * 3 (קומות חדשות) = 1,356 מ"ר.
בשלב הרביעי – אנו מחשבים 12 מ"ר לכל דירה חדשה שתיבנה לצורך בניית ממ"ד. בדוגמא שלפנינו יש בנין בעל 3 קומות ובכל קומה 4 דירות כך שישנן 12 דירות קיימות. התוספת של 3 קומות כשלכל קומה חדשה 4 דירות בקומה ביחד 12 דירות חדשות ובסה"כ 24 דירו בבנין. 24 (דירות בבנין החדש) * 12 מ"ר (לצורך ממ"ד) = 288 מ"ר.
נבוא לחשב עכשיו את כל זכויות הבניה הן מכוח התב"ע המקומית והן מכוח התמ"א 38:
כאמור בדוגמא שלפנינו: בשלב הראשון חישבנו את שטח המגרש בסך 800 מ"ר עם זכויות בניה 200% ובסה"כ 1600 מ"ר, בצירוף החישוב של השלב השני בסך 156 מ"ר תוספת 13 מ"ר שטח עיקרי לדירות הקיימות, בצירוף השלב השלישי 1,356 מ"ר שהינם שלוש קומות חדשות המחושבות על פי קומה טיפוסית מורחבת, בצירוף השלב הרביעי 288 מ"ר תוספת לכל דירה שתיבנה לצורך בניית ממ"ד.
1,600+156+1,356+288=3,400 מ"ר
כלומר זכויות הבניה יהיו בסך 3,400 מ"ר במקום 1,600 מ"ר שהיו בתחילה.
נוסיף כי תיקון 3א' סעיף 23 הסמיך את הועדות המקומיות להגדיל את הזכויות הניתנות מכוח התמ"א בתנאים מסוימים וזאת במטרה לתת תמריצים גם במקומות אשר בהם שווי הקרקע אינו גבוה דיו.
נציין כי תיקון 3א' גרם גם לפרוייקטים של מבנים בעלי קומה אחת להתקע מאחר ולפיו ניתן להוסיף 1.5 קומות ולפניו היה ניתן להוסיף 2.5 קומות, מאידך התיקון הבהיר את אופן החישוב של זכויות הבניה, שכאמור במאמר הקודם לפני התיקון לא היה ברור כיצד לחשב את זכויות הבניה האם לפי השיטה המרחיבה או המצמצמת.

מאמר זה נכתב לשם סקירה כללית ואין לראות בו משום ייעוץ, המלצה או חוות דעת משפטית. בכל שאלה, הבהרה, הערה או הארה ניתן לפנות אל עו"ד אוריאל ביליצקי לטל' נייד: 052-9386882 ניתן גם להשאיר הודעה באמצעות וואטסאפ או SMS לנייד הנ"ל, טל' נייד נוסף: 052-7658475
דוא"ל [email protected] אתר https://www.bilitzki.co.il
תחומי עיסוק: אזרחי מסחרי, מקרקעין, דיני משפחה – צוואות – ייפוי כוח מתמשך, מחיקת חובות – פשיטות רגל.