בחודש נובמבר 2016 אישרה ועדת שרים לענייני תכנון, בנייה מקרקעין ודיור ("קבינט הדיור") את תיקון 3א' בתמ"א 38. התיקון כלל שלושה נושאים עיקריים: 1. דרישה מהיזם לכתב שיפוי (שיפוי – תשלום כדי להחזיר את המצב כמו לפני הנזק, להבדיל מפיצוי – שהוא במקרה כגון פגיעה גופנית בנזק בלתי הפיך המצב לא יחזור לקדמותו אך ישולמו דמי פיצוי) בהגשת תוכניות להיתר למקרה בו תוגש תביעה כנגד הועדה מכוח סעיף 197 לחוק תכנון ובניה.
2. נושא נוסף שנכלל בתיקון הינו חיזוק שיקול הדעת של הועדה המקומית בבקשות להיתרים מכוח התמ"א שבמסגרתה גם ישנה התחשבות במסמכי מדיניות שהתוותה הועדה המקומית.
3. נושא נוסף ועיקרי שנכלל בתיקון 3א' הוא אופן חישוב זכויות הבניה במסגרת תמ"א 38/2(מסלול הריסה ובניה מחדש). יצוין כי התיקון התייחס לתמ"א 38/2 (הריסה ובניה) בלבד, בעוד תמ"א 38 חיזוק מבנים נשאר כפי שהיה.
נקבע כי לכל דירה יתווסף 13 מ"ר שטח עיקרי + 12 מ"ר שטח ממ"ד.
תוספת קומות נקבע עפ"י הקומות הקיימות:
בנין בעל קומה 1 – ניתן להוסיף 1.5 קומות; הערה – קודם התיקון היה ניתן להוסיף 2.5 קומות, כך שבמקרה זה התוספת הוקטנה ביחס למה שהיה קודם לתיקון.
בנין בעל 2 קומות – ניתן להוסיף 2.5 קומות;
בנין בעל 3 קומות – ניתן להוסיף 3 קומות;
בנין בעל 4 קומות ומעלה – ניתן להוסיף 3.5 קומות;
בכדי להבין את אופן החישוב לפי תיקון 3א' צריך לדעת כי לפני התיקון עפ"י חוות דעת יו"ר ועדת ערר של הוועדה לתכנון ובנייה במחוז מרכז עו"ד מיכה גדרון (הפרשנות המרחיבה) נהוג היה לחשב את היתרי הבניה (13 מ"ר שטח עיקרי+ 12 מ"ר ממ"ד ובסה"כ 25 מ"ר) עפ"י קומה טיפוסית (רגילה) שניתן לבנות עליה אע"פ שהיא עדיין לא בנויה ("שיטת הבנין החדש"), דהיינו את התוספת 12 מ"ר ממ"ד + 13 מ"ר תוספת לכל קומה שהיתה יכולה להבנות זאת אומרת בנין בעל 2 קומות עם 4 דירות בכל קומה ניתן להוסיף עליו 2.5 קומות (עוד כ – 10 דירות) אם כן החישוב היה בסה"כ 18 דירות * 25 מ"ר = 450 מ"ר תוספת, חוץ משטח 10 הדירות הנוספות שייבנו בקומות הנוספות. יו"ר ועדת הערר המחוזית של תל אביב, עו"ד גילת אייל קבעה (הפרשנות המצמצמת) כי חישוב זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38/2 ייעשה על בסיס הקומה הטיפוסית הקיימת בפועל ("שיטת הבניין הקיים"). לפי השיטה הזאת תוספת 13 מ"ר הינה רק כנגד הדירות הקיימות בפועל ולא אלו שיבנו, כלומר במקרה שלנו שישנן 8 דירות קיימות 25*8=200 מ"ר + 10(דירות חדשות) * 12 מ"ר (ללא 13 מ"ר שטח עיקרי)=120 ובסה"כ 320 מ"ר לפי השיטה המצמצמת במקום 450 מ"ר לפי השיטה המרחיבה.
היועץ המשפטי לממשלה אימץ את שיטת הפרשנות המצמצמת, על אף התנגדותם ולמורת רוחם של היזמים, משכך לפני תיקון 3א' נוצר מצב בו חלק מהועדות המקומיות חישבו את זכויות הבניה עפ"י הנחיית היועמ"ש דהיינו הפרשנות המצמצמת, וחלק מהועדות המקומיות הקפיאו את האישורים עד שיתבררו זכויות הבניה בתיקון 3א'.
על אופן חישוב זכויות הבניה לפי תיקון 3א' במאמר הבא.
מאמר זה נכתב לשם סקירה כללית ואין לראות בו משום ייעוץ, המלצה או חוות דעת משפטית. בכל שאלה, הבהרה, הערה או הארה ניתן לפנות אל עו"ד אוריאל ביליצקי לטל' נייד: 052-9386882 ניתן גם להשאיר הודעה באמצעות וואטסאפ או SMS לנייד הנ"ל, טל' נייד נוסף: 052-7658475
דוא"ל [email protected] אתר https://www.bilitzki.co.il/ תחומי עיסוק: אזרחי מסחרי ,מקרקעין, דיני משפחה – צוואות – ייפוי כוח מתמשך, מחיקת חובות – פשיטות רגל.
Studio